El boom de la venta de casas familiares: un efecto de la nueva ley de alquileres en Comodoro
Un fenómeno de propiedades en venta, particularmente de casas familiares, se observa en el mercado inmobiliario de Comodoro y también a nivel nacional, según comentan protagonistas del sector, a partir de una consecuencia colateral de la nueva ley de alquileres: la baja rentabilidad estaría llevando a muchos propietarios a desprenderse del inmueble. Del otro lado, la fala de créditos impide que muchos inquilinos puedan acceder a la compra de una casa, por lo que el fenómeno podría derivar en una menor oferta y, en el corto plazo, en un fuerte aumento de los contratos de alquiler.
COMODORO RIVADAVIA (ADNSUR) - “En lo personal tengo muchas propiedades en venta, superando las 100 unidades en este momento, al menos es lo que me pasa a mí”, relató Fabián Almonacid, de Inmobiliaria Flamig, e integrante del Colegio de Corredores e Chubut. “Hay una muy buena oferta de venta, los inmuebles en dólares han bajado bastante y esto hace más atractiva la posibilidad de comprar, para el que tiene algún ahorro”, dijo, en contacto con ADNSUR.
Según analizó Almonacid, el fenómeno se explica en parte por la muy baja rentabilidad que ofrecen en este momento las propiedades en alquiler “y va a ser peor aún, por lo que el propietario se empieza a plantear la opción de vender”.
De ese modo, tal como indicó en otro informe de esta agencia Liliana Maimó, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Comodoro, al haber quedado también congelados los valores el año pasado, por efecto de la pandemia, en muchos casos no se recupera el costo de mantenimiento con los precios de alquileres, que en algunos casos quedaron asemejados al precio de un par de zapatillas importadas, en torno a los 30.000 pesos.
Para Almonacid, el fenómeno es claro: “Hay muchos inmuebles que se venden porque no tiene sentido alquilarlos –graficó-. Valen 200.000 dólares y están alquilados en 40.000 ó 50.000 pesos mensuales, con una rentabilidad muy baja. Y cuando vayan a ajustar el valor, en base a la inflación oficial, que da el 3,5 por ciento mensual pero cuando vas a comprar ves que las cosas aumentaron un 50 ó 70 por ciento, ya saben que el aumento del alquiler va a ser bastante pobre”.
En el diagnóstico coincidió Alejandro Groshaus, quien añadió que el fenómeno se está dando en todo el país. “Los propietarios no están conformes con la ley que sea aprobó en julio del año pasado y no ven redituable hoy alquilar, sobre todo con ajustes anuales, con un índice que todavía no sabemos cómo va a ser”, indicó, ante la consulta para ese informe.
Qué cambió con la ley de alquileres
La nueva ley estipula contratos de tres años de duración y posibilita una adecuación anual de los valores, en base a la evolución de salarios (a través del índice conocido como RIPTE) y la inflación (a través del Indice de Precios al Consumidor medido por el INDEC). Antes, esos ajustes podían hacerse en forma semestral, mientras que la duración era de dos años.
“Los propietarios no ven hoy el momento ideal para alquilar –agregó Groshaus- o también se está dando que suben los valores de los alquileres, como está pasando también en Buenos Aires. Como hay tanta demanda, han subido los valores, quedan sin alquilar y conviene venderlo. Al menos por ahora. Porque qué hacer después, cuando tenés el dinero encima, pasa a ser otro análisis”.
Consultado si es un buen momento para invertir en este tipo de bienes, respondió: “Tiene que ser muy buen negocio para que el inversionista lo acepte, porque estamos en la misma: te sacás los dólares de encima y después lo tenés que alquilar a un precio bajo, o con una rentabilidad que no se justifica”, resumió.
Las casas bajaron en dólares
Otro componente del fenómeno es que, por las sucesivas devaluaciones, los precios de las viviendas en dólares bajaron bastante. “En los últimos 18 meses, las viviendas han bajado un 40 por ciento en dólares –refirió Almonacid-. Sin embargo, eso implica un aumento en pesos de casi el triple. En un año y medio tuvimos una movilidad superlativa del dólar, lo que hizo imposible sostener los valores en esa moneda. Yo tengo inmuebles que tomé en a mitad del 2019 con un dólar a 40 pesos, que se tomó en 150.000 dólares pero se vendió a fines del año pasado en 100.000 dólares. Alguien puede decir ‘bajó un 40 por ciento’, pero sin embargo, cuando yo lo tomé, no llegaba a los 6 millones de pesos, pero cuando se vendió eran 18,5 millones de pesos, más del triple”.
Groshaus también advirtió que de todos modos, el mercado no está tan activo como podría parecer por la gran oferta de casas en venta: “hay una especie de stand by, algunas cosas se venden pero otras no, al margen de que han bajado los valores en dólares. Acá en Comodoro estamos manejando alrededor de un 30 por ciento menos: lo que valía 100 antes de la pandemia, hoy puede valer 75, 78 ó 70, depende de cómo sea la oferta. Con el pago al contado, el precio es mejor”.
Claro que del lado de la demanda, el panorama no es mejor. Salvo el caso de ahorristas que cuenten con dólares, muchos de quienes alquilan no tienen la posibilidad de aprovechar la sobre oferta de casas en venta: “No se ven créditos en la plaza –añadió Groshaus- y sin crédito, la gente va a seguir alquilando; no hay préstamos hipotecarios con bajo interés”.
Algo similar había expresado semanas atrás Rebeca Ancina, del sindicato de Inquilinos de Chubut, quien en diálogo con ADNSUR TV había reclamado al Estado que gestionara la posibilidad de créditos para la compra de viviendas. En esa instancia, la representante de los inquilinos también había advertido una posible ola de desalojos después del 31 de marzo, cuando finalice el decreto que congeló los valores de alquileres durante el año pasado: “No sé si va a venir una ola de desalojos –dijo por su parte Groshaus-, sí estimo que aquel inquilino que se haya quedado con un valor fijo desde marzo del año pasado, al que no se le incrementó en 12 meses porque adhirió al decreto, hoy hay propietarios que querrán un alquiler mayor. Y posiblemente se dé que no le quieran renovar ningún tipo de contrato a partir del 1 de abril. Y después están los que empezaron con el decreto y luego quisieron hacer un contrato nuevo, para asegurarse tres años de locación. Veremos cómo se implementa ahora el cambio, después del 31 de marzo”.
Las oficinas y comercios se recuperan
En el sector coincidieron también en que el efecto más perjudicial de la nueva ley de alquileres se da sobre las viviendas familiares, ya que en locales comerciales y oficinas, los contratos ya eran a tres años, con posibilidad de readecuar valores en forma semestral o anual.
“El propietario y el inquilino pueden pactar de antemano el precio y las subas para los tres años”, indicó Almoancid.
“Los locales comerciales se están empezando a mover en Comodoro y se están alquilando, en esos casos sí puede ser una buena opción comprar para alquilar –añadió Groshaus-. Tienen una variación distinta y los ajustes se pueden seguir haciendo como antes, trimestrales, semestrales o anuales. En eso no influyó la ley de alquileres”.