Nació el "dólar intermedio" para operaciones inmobiliarias

CAPITAL FEDERAL - La devaluación obligó a los compradores y vendedores de inmuebles a ingeniárselas para que la turbulencia financiera no les arruine un negocio o una oportunidad de contar con la vivienda propia. La suba del dólar afectó de forma directa a los tomadores de créditos hipotecarios en pesos porque los aleja de la posibilidad de adquirir un bien en dólares; aunque también impactó, de manera colateral, a los vendedores de una propiedad, porque en algunos casos ya tienen que aceptar bajar el precio para destrabar alguna operación. Incluso, afirman en las inmobiliarias, que en ciertos casos ambas partes tuvieron que fijar un valor del dólar intermedio para evitar que la volatilidad se coma la capacidad de compra del crédito.

Las constantes subas en el tipo de cambio desde hace dos meses y medio pegaron fuerte en la cantidad de compras y ventas de propiedades, en especial las que se producen por créditos hipotecarios. Durante el último año y medio crecieron con fuerza la cantidad de préstamos UVA que dan los bancos para las viviendas. En el sector inmobiliario calculan que, hasta antes de la corrida cambiaria, 7 de cada 10 operaciones se realizaban con esos créditos. "Hoy en día representan 2 de cada 10", afirmó en diálogo con TN.com.ar, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Pero el impacto no sólo fue hacia la cantidad de ventas sino también en los recursos a los que tienen que acudir los compradores y propietarios para evitar que se caiga la operación. Por ejemplo, en el caso de aquella persona que vende su casa para adquirir otra, la caída en la demanda lo obliga a bajar el precio entre 5 y 8 por ciento para atraer posibles interesados.

La coyuntura obliga, también, a ser más ingenioso para poder completar una compra o una venta. En las operaciones en que tanto comprador como vendedor están apurados, se fija de antemano un tipo de cambio en común, una suerte de "dólar ladrillo". Con esto se busca evitar que el tomador de la deuda no pierda tanto poder adquisitivo.

"Es muy común en la Argentina que cuando cambian las reglas se fijen pautas intermedias como un tipo de cambio de referencia, especialmente para los que están 'enganchados' en otra operación", comentó Gabriel Gruber, CEO de Properati, plataforma de búsqueda inmobiliaria.

La inventiva no se limita sólo a las partes sino que a veces también participan las entidades financieras. "Los bancos puede buscar alternativas como un codeudor o complementar con algún crédito personal. Se han visto muchas variables para llevar adelante una compra", explicó Bennazar.

Según Gruber, en algunos barrios puntuales de la Ciudad de Buenos Aires, existe la posibilidad de que las propiedades en venta bajen sus precios para atraer más interesados. "En las zonas que no son consideradas premium los valores pueden bajar, porque en el último año las valuaciones venían aumentando muchísimo", detalló. Entre esos lugares se destacan Villa Santa Rita, Parque Chas, Liniers, Villa Ortúzar y Barracas. Otras localizaciones más tradicionales "como Palermo o Puerto Madero no tienen margen para bajar los precios".

Para José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, "eventualmente el vendedor podría llegar a resignar algo, pero el mayor costo en términos generales lo tuvo que asumir el comprador". El especialista, en este sentido, sostuvo que "establecer una regla para asimilar todos los casos es una falacia, y cada uno depende de las necesidades del vendedor y del comprador".

"Desde un punto de vista lógico que haya menos compradores debería hacer bajar el precio, pero no estamos hablando de productos perecederos; es un mercado muy atomizado, quizás sea gente que no tenga que vender de manera urgente para cubrir una deuda", analizó Rozados.

A pesar de lo que repiten todas las inmobiliarias consultadas, el martes el ministro de Hacienda y Finanzas, Nicolás Dujovne, explicó que las condiciones para las personas que accedieron a ese tipo de líneas de crédito no empeoraron porque los créditos UVA se encarecieron por debajo del salto que pegó la moneda estadounidense. "Puede haber situaciones puntuales, pero en el agregado, las familias argentinas que tomaron crédito UVA, hoy están enfrentando el mismo costo en términos del salario por la cuota que tomaron", consideró.

Como ejemplo, mencionó que quienes "tomaron el crédito UVA en octubre o noviembre del año pasado compraron una casa que estaba valuada en dólares a $17, $17,5”. “Hoy, si quisieran dar vuelta su crédito hipotecario y repagarlo, y vender su vivienda, que probablemente en dólares valga lo mismo que antes, el costo de su préstamo podrían satisfacerlo simplemente con el 70% del precio de la vivienda que están vendiendo", cerró.

Fuente: TN