La opción del mercado inmobiliario que supera a los departamentos en rentabilidad y requiere poco mantenimiento

La salida del cepo cambiario, el regreso del crédito hipotecario y la derogación de la ley de alquileres reconfiguraron el mapa del mercado inmobiliario argentino. En ese nuevo escenario, mientras la venta de inmuebles creció un 50% en el último año y la oferta de alquileres aumentó un 88%, la atención de los inversores empieza a volcarse a un sector que gana terreno: los locales comerciales.

Este segmento, tradicionalmente más ligado al consumo que a la vivienda, ofrece hoy una rentabilidad superior y una dinámica que atrae cada vez a más interesados. Según datos actuales en la ciudad de Buenos Aires, alquilar un local comercial en zonas como la avenida Alicia Moreau de Justo, o en intersecciones claves como Medrano y Corrientes, puede dejar una renta anual del 7% y, en contextos de mayor consumo, alcanzar incluso el 12%. En comparación, un departamento en la ciudad de Buenos Aires promedia una rentabilidad del 5,37% según Zonaprop.

Marcelo Zuliani, director comercial de Colliers, sostiene que “es un buen momento para comprar locales en las zonas más demandadas”, ya que los precios tanto de venta como de alquiler se mantienen en mínimos históricos. Ejemplifica con un caso concreto: “Locales que años atrás se alquilaban en Florida a US$40.000, hoy no llegan a US$10.000”.

La clave de esta oportunidad está en la relación entre el consumo y el precio. A menor nivel de consumo, más bajos son los valores de alquiler y venta, pero si se consolida la reactivación, los márgenes de ganancia para los propietarios podrían crecer notablemente. “Hay firmas internacionales que ya están analizando instalarse en el país”, agrega Marcos Ballario, broker de LJ Ramos. En su experiencia, las rentas actuales se ubican entre el 4% y 5%, aunque con potencial de crecimiento.

Otra ventaja destacada es la valorización. Un local comercial en pozo, por ejemplo, puede duplicar su valor en apenas unos años. “Comprás en obra a US$4000 o US$4500 el metro cuadrado, y una vez terminado puede venderse a US$10.000 o US$12.000”, explica Andrés Sicouly, gerente de real estate corporativo de Interwin.

Además, el modelo de alquiler de los locales implica menos mantenimiento y una estabilidad mayor que la del alquiler residencial. Los contratos suelen ser más largos (algunos de hasta 20 años), las reparaciones y los gastos corren por cuenta del inquilino, y el local muchas veces se entrega en gris, con lo cual el inquilino realiza las reformas a medida.

Sicouly detalla: “Lo mantiene el inquilino, quien además suele invertir bastante. Son rubros donde se paga puntualmente y el negocio es tangible y seguro”.

En términos de localización, algunas zonas se perfilan con fuerza. El cruce de Acoyte y Rivadavia en Caballito es hoy el punto de mayor demanda. También sobresalen los corredores de Cabildo y Juramento, Santa Fe y Callao, Santa Fe y Pueyrredón, y Santa Fe y Coronel Díaz. Florida, que fue históricamente la más buscada, quedó rezagada pero todavía representa una oportunidad.

Por otro lado, el fenómeno del consumo zonal, potenciado tras la pandemia, abrió nuevas posibilidades. Áreas antes consideradas periféricas, como Villa Devoto, se convirtieron en polos atractivos gracias al desarrollo de nuevos edificios y propuestas gastronómicas.

Zuliani revela un ejemplo concreto: “Un local de 11x25 metros a solo dos cuadras de Cabildo y Juramento se vende hoy por US$2,5 millones. Hace unos años valía US$3,5 millones. Si el consumo se recupera, esa inversión puede rendir mucho más”.

En conclusión, mientras el mercado de los departamentos sigue siendo una opción tradicional, los locales comerciales ofrecen un combo atractivo: alta rentabilidad, valorización potencial, contratos largos, bajos costos de mantenimiento y menos competencia. Para quienes buscan dónde poner a trabajar los dólares del colchón, este nicho inmobiliario podría ser la jugada más estratégica del momento.