Créditos hipotecarios en Argentina: por qué el sueño de la casa propia aún tiene demasiadas barreras

En los últimos meses, acceder a una vivienda con crédito hipotecario dejó de ser un sueño imposible. En la provincia de Buenos Aires, abril marcó un récord en escrituras con hipoteca —el mejor en 25 años— y más de 20 bancos reactivaron líneas en UVA. Sin embargo, la realidad detrás de las estadísticas muestra que el camino al techo propio todavía está lleno de trabas, que van desde exigencias económicas altas hasta demoras burocráticas que ponen en jaque muchas operaciones.

Matías Bettatis, referente de Bettatis Asesores Inmobiliarios, explicó que para acceder a un departamento de u$s100.000, se requiere un ahorro previo de al menos u$s25.000 —unos $29 millones al tipo de cambio oficial—, más otros u$s10.000 en gastos de escritura, comisiones, impuestos y certificaciones. En total, unos $40 millones en efectivo antes de que el banco otorgue el préstamo.

A esto se suman las cuotas mensuales, que hoy oscilan entre $750.000 y $900.000. Alejandro Moretti, del Observatorio Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario, estimó que una familia necesita ingresos formales de al menos $2.100.000 para calificar en el Banco Nación, cifra que puede superar los $3.600.000 en entidades privadas o con plazos más cortos.

Qué financian los bancos y por qué el proceso se traba

La mayoría de los bancos financia entre el 70% y el 80% del valor del inmueble, lo que obliga al comprador a contar con recursos propios para cubrir el resto y los gastos adicionales. Bettatis fue claro: “El crédito es una herramienta de apalancamiento, no reemplaza el ahorro. Esa es la primera gran barrera”.

Por otro lado, las demoras operativas son un obstáculo igual de relevante. Los bancos estatales, al ofrecer tasas más bajas —del 4,5% al 8% anual—, reciben una gran cantidad de solicitudes que saturan su capacidad operativa. Moretti alertó que hay carpetas preaprobadas que llevan más de 90 días sin asignación de escribano. En ese contexto, muchos vendedores deciden no esperar y las operaciones se caen.

El sistema fragmentado tampoco ayuda. Cada actor —banco, escribanía, tasador, inmobiliaria— trabaja sin una estructura integrada. “Hay desarrollos listos para escriturar que se traban por una tasación demorada o una escribanía sin turnos. Antes, los bancos tenían ejecutivos que acompañaban el proceso. Hoy, sin equipo, no hay crédito que fluya”, lamentó Bettatis.

Riesgos y falta de confianza: la brecha entre el crédito y el acceso real

Uno de los grandes problemas del sistema actual es el descalce cambiario: el crédito es en pesos, pero las propiedades se cotizan en dólares. El tipo de cambio oficial —alrededor de $1.160— sirve como referencia, pero cualquier devaluación entre la aprobación y el desembolso puede reducir la capacidad de compra del comprador.

El crédito hipotecario predominante sigue siendo el UVA, que ajusta el capital por inflación (índice CER). Si bien las tasas son más accesibles que en años anteriores, el riesgo inflacionario y la inestabilidad macroeconómica siguen generando incertidumbre. “Sin previsibilidad, lo que crece no es la demanda, sino la duda”, resumió Bettatis.

¿Qué podría mejorar el sistema?

Entre las propuestas que podrían destrabar el acceso al crédito, se destacan:

• Reincorporar ejecutivos de crédito en inmobiliarias.
• Establecer protocolos únicos entre bancos y escribanías.
• Capacitar asesores y agilizar las estructuras internas.
• Promover herramientas fiscales que incentiven operaciones financiadas.
• Descentralizar escribanías mediante oficinas móviles o regionales.

Cinco claves para acceder a un crédito hoy

1. Ahorro previo elevado: mínimo u$s35.000 en total, entre anticipo y gastos asociados.
2. Ingresos formales altos: desde $2,1 millones hasta más de $3,5 millones mensuales.
3. Financiamiento parcial: el banco cubre hasta el 80% del valor de la propiedad.
4. Demoras administrativas: las carpetas pueden tardar hasta tres meses en aprobarse.
5. Falta de confianza: sin coordinación y estabilidad, el sistema sigue siendo débil.

Una recuperación lenta, pero real

En marzo, el 21% de las escrituras en CABA se realizaron con crédito, y en la provincia de Buenos Aires ese promedio fue del 16% al 20% en el primer cuatrimestre. Aunque lejos del pico de 2017, los datos muestran una recuperación incipiente.

“El crédito hipotecario volvió, pero aún falta convertirlo en una herramienta efectiva de acceso a la vivienda. Hoy el desafío no es solo financiero, sino estructural. Hay voluntad y necesidad, pero sin un sistema sólido, el sueño sigue postergado”, concluyó Bettatis.