Alquileres en 2025: ¿dólares o pesos? Qué conviene tras el fin del cepo y cómo impacta la banda cambiaria
La mayoría de los contratos se firman en pesos, pero la incertidumbre cambiaria sigue presente. Qué riesgos asumen propietarios e inquilinos según el tipo de moneda elegido, en un escenario con dólar oficial fluctuante entre $1000 y $1400.
Desde que el 14 de abril de 2025 se levantó oficialmente el cepo cambiario en Argentina, el mercado de alquileres volvió a debatirse entre contratos en pesos o en dólares. Con la nueva banda cambiaria oficial entre $1000 y $1400, actualizada a razón del 1 % mensual, el escenario actual plantea oportunidades y riesgos tanto para propietarios como para inquilinos.
Actualmente, solo el 6 % de los contratos de alquiler tradicionales se pactan en moneda extranjera, mientras que el 94 % se firman en pesos, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales según el Índice de Precios al Consumidor (IPC), de acuerdo con datos del Colegio Inmobiliario porteño (Cucicba). Este porcentaje en dólares representa un 10 % menos que en diciembre de 2023, cuando se derogó la ley de alquileres, lo que muestra una tendencia hacia la pesificación del mercado, aun en contextos de alta inflación.
Según Miguel Chej Muse, corredor inmobiliario y responsable del Observatorio Estadístico del Colegio, “las personas fueron viendo la estabilidad del dólar oficial dentro de la banda, y el mercado no prevé un salto grande. El único salto posible es por inflación”. Este comportamiento impacta directamente en la elección de moneda al momento de firmar un contrato.
Un informe reciente de Zonaprop también confirma esta tendencia: los anuncios de alquiler en dólares cayeron 35 % en comparación con 2023. En enero de 2024, la mayoría de las publicaciones estaban en dólares, mientras que hoy un 58 % se ofrece en pesos y un 42 % en dólares.
Riesgos y ventajas de los contratos en dólares
Mateo García, director Residencial en Toribio Achával, destaca que algunos clientes prefieren seguir firmando contratos en dólares como forma de resguardo: “Lo hacen porque no quieren especular con la inflación. Te dicen: ‘dólares son dólares’. Pero cada caso se analiza según el perfil del cliente y el acuerdo con el inquilino”.
Sin embargo, firmar en dólares también conlleva riesgos. La banda cambiaria acota el riesgo extremo de devaluación, pero el valor del alquiler mensual puede variar mucho. Por ejemplo, un contrato de US$500 puede implicar un pago de $500.000 si el dólar oficial se ubica en el piso de $1000, pero podría llegar a $700.000 si el dólar alcanza el techo de la banda, es decir $1400.
La economista Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, advierte que quienes firmaron contratos en dólares el año pasado “perdieron”. Hoy, con un tipo de cambio más previsible, “las personas todavía están reacias a dolarizar sus contratos por malas experiencias previas. Aunque esté liberado el cepo, hay una memoria inflacionaria reciente que pesa mucho”.
Proyecciones para 2025 y 2026
Un análisis de las proyecciones de FocusEconomics, que reúne datos de las principales consultoras, muestra que para diciembre de 2025 el dólar oficial rondaría los $1306,40, una depreciación del 30,6 % respecto al piso de la banda. Para fines de 2026, el valor proyectado es de $1509,80. En paralelo, se prevé una inflación del 42,9 % para 2025 y del 25,5 % para 2026.
Tomando como ejemplo un contrato en dólares por US$500 mensuales, el alquiler a fin de 2025 se traduciría en $653.200 si se cumple la proyección del dólar oficial. Pero si la inflación supera la depreciación de la moneda (como indican los pronósticos), el ingreso en dólares perdería valor frente a un contrato ajustado por IPC.
En cambio, si un contrato en pesos parte de $500.000 y se ajusta trimestral o cuatrimestralmente por IPC, con una inflación del 42,9 % anual, alcanzaría $714.500 para fin de año. En ese caso, el ingreso en pesos superaría al pactado en dólares.
Lo que prefieren los inquilinos
Desde el punto de vista del inquilino, la previsibilidad es un valor fundamental. Con un contrato en pesos ajustado por IPC, el riesgo cambiario desaparece, y la persona que cobra su salario en moneda local no se ve afectada por los vaivenes del tipo de cambio.
Balayan agrega: “Antes de la derogación de la ley de alquileres, muchos propietarios exigían dólares para evitar el desfasaje que generaban los ajustes anuales. Hoy, con ajustes más frecuentes por IPC, ambas partes se sienten más protegidas. Y, como los inquilinos cobran en pesos, prefieren también pagar en esa moneda”.
Además, el contexto actual les da mayor poder de negociación a los inquilinos. “Hoy el propietario tiene menos fuerza al momento de negociar: una propiedad que en 2023 se alquilaba en horas, ahora tarda unas tres semanas en reservarse”, explica Chej Muse.
Pese a la liberalización cambiaria y la estabilización del dólar oficial en una banda previsible, los contratos en pesos siguen dominando el mercado de alquileres. Con ajustes por inflación frecuentes, ofrecen previsibilidad para los inquilinos y resguardo parcial para los propietarios. Los contratos en dólares, aunque más escasos, siguen presentes especialmente en el segmento premium, pero pierden atractivo si la inflación sigue superando a la devaluación esperada.
La elección de la moneda dependerá, en definitiva, del perfil de riesgo de cada parte, su acceso a divisas, y su capacidad de proyectar ingresos a mediano plazo en un escenario económico aún en transición.
