¿Se puede comprar con crédito hipotecario y alquilar? Qué permiten los bancos en Argentina

Desde abril del año pasado, con la vuelta de los créditos hipotecarios en la Argentina, creció el interés por adquirir una propiedad. Ya sea para cumplir el sueño de la casa propia o para invertir, muchos comenzaron a preguntarse si es posible utilizar un préstamo bancario para comprar un inmueble y luego alquilarlo, de modo que con el ingreso del inquilino se paguen las cuotas del crédito. La respuesta no es simple y, según los especialistas, varía según lo que estipule cada contrato y las condiciones que impone cada entidad financiera.

¿La ley lo permite?

En términos generales, la ley argentina no prohíbe alquilar una propiedad adquirida con crédito hipotecario. De hecho, el principio de libertad contractual que establece el artículo 958 del Código Civil y Comercial indica que las partes pueden pactar libremente las condiciones de un contrato. Sin embargo, esto cambia cuando en la escritura de hipoteca se incorpora una cláusula que impida el alquiler sin autorización del acreedor.

El abogado Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, explica que si el contrato no lo prohíbe expresamente, el alquiler está permitido. Pero alerta que muchos bancos agregan condiciones restrictivas en sus líneas de crédito. Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, coincide: “Desde el punto de vista legal no hay nada que lo impida, pero casi todos los bancos lo restringen en la escritura”.

Por su parte, Mariano Esper, abogado y docente universitario, señala que el artículo 2195 del Código Civil y Comercial también puede dar lugar a interpretaciones restrictivas, ya que prohíbe realizar actos que disminuyan el valor de la garantía. Por eso, algunos sostienen que alquilar podría ser considerado una acción que afecta la garantía hipotecaria.

Qué dicen los bancos: ¿permiten alquilar?

Según un relevamiento a 15 entidades bancarias que actualmente otorgan créditos hipotecarios, la posibilidad de alquilar depende del destino declarado del inmueble (primera o segunda vivienda). La mayoría prohíbe el alquiler en caso de primera vivienda, pero algunos lo habilitan si se declara como segunda propiedad.

Bancos que permiten alquilar (sólo para segunda vivienda):

• Banco Hipotecario: permite alquilar si no es vivienda única, familiar y permanente.
• Banco Ciudad: prohíbe para primera vivienda, habilita para segunda.
• Santander: lo permite para segunda vivienda.
• Comafi: habilita el alquiler si se declara como vivienda no permanente.

Bancos que lo prohíben (incluso para segunda vivienda):

• Galicia, Nación, BBVA, ICBC, Patagonia, Bancor, Municipal de Rosario, y los bancos del Grupo Petersen (Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz) no permiten alquilar la propiedad mientras esté vigente el crédito.

Además, en muchos casos las escrituras incluyen cláusulas que restringen cualquier acto de disposición (como alquilar, ceder o gravar) sin autorización expresa del banco.

¿Es rentable comprar para alquilar con un crédito?

En países como Estados Unidos o España es común adquirir inmuebles con hipotecas y alquilarlos para cubrir las cuotas. En Argentina, aunque la rentabilidad del alquiler creció en el último año —llegando al 5,37% en mayo según Zonaprop—, la ecuación no siempre cierra.

El analista Darío Rubinsztein señala que la rentabilidad dependerá de factores como:

• Si la tasa es fija o variable (en Argentina, en su mayoría, son variables y ajustadas por UVA).
• La inflación, que afecta directamente al valor de la cuota.
• El porcentaje de financiamiento (muchos bancos prestan sólo hasta el 50% o 75% del valor del inmueble).
• Si se declara como segunda vivienda, el comprador deberá pagar el IVA sobre los intereses, lo que encarece la operación en un 21%.

En ese sentido, el Banco Comafi advierte que si se ingresa con un anticipo del 25% y se paga IVA por los intereses, el alquiler solo cubriría aproximadamente el 70% de la cuota mensual.

Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, es más tajante: “No lo veo como una buena inversión. Estás pagando una tasa del 7% por algo que rinde 4% o 5% bruta, sin contar impuestos ni mantenimiento. Puede servir si vas a usar ese departamento en un par de años y mientras tanto lo vas pagando con el alquiler”.

Aunque legalmente es posible alquilar un inmueble comprado con crédito hipotecario, en la práctica depende del contrato firmado con el banco. En Argentina, son pocos los bancos que lo permiten, y solo si se trata de una segunda vivienda. Además, el impacto de la inflación, los impuestos y el financiamiento parcial puede reducir o incluso anular la rentabilidad esperada.

Por eso, antes de lanzarse a comprar una propiedad para alquilarla con un préstamo hipotecario, conviene analizar a fondo las condiciones del crédito, simular escenarios de inflación y tener un plan de respaldo económico por si el alquiler no cubre la cuota. La inversión puede ser viable, pero sólo si se conocen bien los riesgos.