Los fallas o roturas dentro de un alquiler han afectado a cualquier inquilino en más de una ocasión. Un calefactor que no prende o una gotera , entre tantos otros problemas, genera sin dudas una pregunta. ¿Lo debe resolver el propietario o el inquilino?.

Según la nueva ley de alquileres, que entró en vigencia en 2020, las reglas ahora son más que claras para evitar tensiones por cada rotura o falla dentro del alquiler.

La ley 27.551 especifica cómo y en cuánto tiempo deberán realizarse los arreglos en la vivienda cada vez que haya una falla o rotura. Aunque hay algunas situaciones, que según los sectores, son pocos claras y generan "grises"

Quién debe pagar: ¿ el propietario o el inquilino?

La norma, modificatoria del Código Civil y Comercial, dice que el dueño ("locador") "debe conservar" la propiedad "en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario" (es decir, al inquilino).

"Se entiende de esto que el inquilino sólo debe hacerse cargo de los problemas que él mismo haya causado o de los que resulten del uso normal del inmueble, como cambiar un cuerito y otros mantenimientos corrientes", explicó Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

"En cambio, si se rompió el calefón o se averió un caño, está claro en general que eso debe correr por cuenta del propietario". Igualmente, no todos los casos son tan claros y aún puede haber desacuerdos al definir si cierta falla fue o no por una "causa no imputable al locatario", y si corresponde o no al deber de "conservación" del dueño.

"Si se rompe el termotanque o no enciende la estufa, no hay dudas de que tiene que pagar el propietario porque hace a la conservación de la vivienda. Ahora, si se cae la cortina o se rompe el flotante del inodoro, puede haber discusiones", ejemplificó Fernando Muñoz, director de Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad.

En esos casos, los dueños podrán alegar que el desperfecto es atribuible al uso corriente o a un mal uso por parte del inquilino; y quienes alquilan podrán decir que en realidad se debió a una falta de conservación.

Del mismo modo, una explosión en un enchufe podrá atribuirse, según la conveniencia de cada parte, al mal estado del cableado o a que se conectaron demasiados aparatos al mismo tiempo. Cuando fallan las cañerías suele haber acuerdo en que paga el propietario, pero se discuten los plazos. 

 Los pasos a seguir para llevar a cabo la reparación

🔸 El inquilino debe "notificar" al propietario sobre el desperfecto.

🔸 En caso de una reparación "urgente", el dueño tiene hasta 24 horas para responder y buscar a alguien que realice el trabajo. Pasado ese plazo, el inquilino podrá ocuparse él mismo de solucionar el tema y pasarle la factura al propietario.

Así lo plantea la norma: "En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos 24 horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación".

🔸  En el caso de una reparación no urgente, el dueño tiene hasta 10 días para resolver el problema. Si no lo hace, el inquilino puede luego avanzar con el trabajo y cobrárselo al propietario.

"Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada" para los casos urgentes.

¿QUÉ REPARACIONES SON "URGENTES" Y CUÁLES "NO URGENTES"?

La ley utilizó esas categorías para dar plazos de arreglo muy distintos -1 o 10 días-, pero no especificó qué tipo de problemas deberían ser tomados como "urgentes" y cuáles no.   Todo queda, entonces, librado a interpretaciones que muchas veces también podrían ser discordantes entre las partes, señaló Clarín.

El caso típico: quien está en la vivienda, conviviendo 24 horas con el desperfecto, entiende que es "urgente" arreglarlo; pero el dueño, desde afuera, considera que en realidad no hay motivos para correr. 

Otras veces la cuestión deriva en que el inquilino se quede sin agua caliente o sin gas​ por un tiempo prolongado. Cuando no hay acuerdo sobre la urgencia, en la Defensoría aconsejan al inquilino que, antes de encarar la reparación por su cuenta, le envíe al dueño una intimación que incluya todos los motivos por los que cree que el arreglo sí es urgente.

¿POR QUÉ VÍA HAY QUE AVISAR AL PROPIETARIO PARA QUE EMPIECE A CORRER EL PLAZO?

La ley dice que la intimación a reparar debe hacerse por medio de una "notificación" enviada al "domicilio" que el dueño haya informado en el contrato. Los plazos empiezan a correr desde que ese aviso llega, aunque el propietario se niegue a recibirlo.

La norma también admitió la opción de que las partes especifiquen en el contrato un "domicilio electrónico". Con lo cual, si esto se hizo, con enviar un e-mail bastaría para obligar al dueño a actuar en 24 horas; y, si no reacciona, a pagar el arreglo urgente que el inquilino consiga.

Ahora, qué pasa si se usó un mensaje de WhatsApp para avisar? Vodanovich, de la Cámara Inmobiliaria, entiende que si esta app figura en el contrato como una vía de notificación, sería un aviso válido. Pero Muñoz considera que no, y que sólo valdría un e-mail. Muchos inquilinos deben ir al Correo a mandar una carta documento para hacer la intimación.

EL INQUILINO PUEDE PAGAR LA REPARACIÓN

De acuerdo con la nueva ley, si en menos de 24 horas a partir del aviso el propietario no cumple en "efectuar" una "reparación urgente", queda obligado a pagar la solución que el inquilino consiga. Lo mismo a los 10 días si no hay urgencia. 

¿Pero debe pagar cualquier solución, sin importar su precio? Quizás. Porque la norma no aclara que los costos del arreglo deban estar dentro de parámetros razonables​ ni de mercado. Tampoco requiere pedir varios presupuestos.  Por eso, desde el sector inmobiliario se critica esa cláusula, por entender que en un plazo tan corto (de 24 horas) algo así da lugar a abusos o a que el inquilino no se preocupe en lo más mínimo por evitar que le cobren una fortuna.