Alquiler temporario vs. tradicional: cuál deja más ganancia hoy en Argentina

Durante varios años, el alquiler temporario fue el refugio ideal para quienes buscaban ingresos en dólares, frente a un mercado de alquiler tradicional marcado por contratos largos y rentas reguladas que, con inflación alta, se licuaban mes a mes. Sin embargo, la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023 y los cambios en el mercado turístico reconfiguraron el escenario.

Tras la modificación del marco legal, la oferta de alquileres tradicionales en plataformas inmobiliarias se duplicó en apenas dos meses. La posibilidad de pactar contratos más flexibles y actualizar valores con mayor frecuencia atrajo a numerosos propietarios, y según datos de Zonaprop, hoy el alquiler tradicional ofrece una rentabilidad promedio del 5,23% anual en dólares.

Esto puso bajo la lupa al alquiler vacacional, que durante mucho tiempo ofrecía ingresos más altos y rápidos, especialmente cuando la Argentina era un destino barato para turistas extranjeros. En 2023, los alquileres temporarios crecieron un 60% respecto al año anterior, pero esa tendencia ya muestra señales claras de agotamiento.

Según informó a La Nación, Daniel Bryn, titular de Invertire, actualmente hay 22.594 unidades activas de alquiler temporario en la ciudad de Buenos Aires, lo que implica una caída interanual del 8,68% entre mayo de 2024 y mayo de 2025. “Tras un pico a principios de este año, el inventario comenzó a ajustarse, probablemente por saturación del mercado, o bien por migración de unidades al alquiler tradicional o incluso a la venta”, explica.

Los números confirman ese enfriamiento: la ocupación promedio ronda el 53%, es decir, los departamentos permanecen vacíos entre 14 y 15 días al mes. Esto contrasta fuertemente con los niveles de 2022-2023, cuando la ocupación superaba el 75%. Con tarifas estancadas, menos demanda y más días vacíos, la rentabilidad se resiente.

Hoy, la renta anual bruta de un alquiler temporario promedia el 6,58%, apenas 1,3 puntos por encima del alquiler tradicional. La diferencia es mínima, y cuando se consideran los costos asociados al modelo Airbnb, el atractivo se diluye aún más.

¿Qué implica tener un departamento en alquiler temporario?

La inversión no termina en la compra de la unidad. Hay que amoblarla, decorarla y mantenerla en condiciones. Los gastos fijos son numerosos y corren incluso si la propiedad está desocupada: expensas, servicios (agua, luz, gas, wifi), ABL, mantenimiento general y reposiciones constantes.

Además, muchos propietarios contratan un property manager, es decir, un administrador que se encarga de mostrar el departamento, recibir a los inquilinos, resolver reparaciones y mantener el inmueble operativo. Esta persona suele cobrar entre el 10% y el 20% de los ingresos brutos del alquiler.

A eso se suman otros costos clave:

• Remuneración de plataformas como Airbnb o Booking.
• Lavado de blancos luego de cada estadía.
• Limpieza profesional, que puede demandar entre 2 y 4 horas por cada check-out.
• Mantenimiento correctivo, desde reemplazo de electrodomésticos hasta pintura o mejoras periódicas.

En total, los gastos pueden alcanzar entre el 25% y el 30% del ingreso mensual del departamento. Hoy, según datos de Invertire, el ingreso promedio mensual de una unidad en alquiler temporario en CABA ronda los US$564, lo que representa una caída del 11,14% interanual.

¿Sigue siendo negocio?

Aunque el negocio de los temporarios aún mueve alrededor de US$20 millones por mes en bruto en la ciudad de Buenos Aires —lejos del récord de US$32 millones alcanzado a fines de 2022—, el entusiasmo se desinfla.

“Durante mucho tiempo, el alquiler temporario fue la alternativa más rentable para inversores. Pero hoy, con ocupación en baja, tarifas que no suben y una gestión mucho más demandante, muchos propietarios están volviendo al alquiler tradicional, que ofrece menos complicaciones y una rentabilidad similar”, resume Bryn a La Nación.

Para Silvina Ovalles, fundadora de BA Rent —empresa que administra más de 50 departamentos—, hay un cambio de mentalidad: “Antes todos querían alquilar por Airbnb. Hoy, muchos analizan si vale la pena tanto movimiento para ganar un poco más”.

Claves del nuevo panorama

• Rentabilidad ajustada: el alquiler temporario deja hoy un 6,58% anual frente al 5,23% del alquiler tradicional.
• Alta rotación, alta exigencia: el alquiler por día o semana implica gastos fijos más altos, tiempo de gestión y una necesidad constante de mantenimiento.
• Turismo en baja: los ingresos bajaron junto con la llegada de visitantes. En diciembre de 2024, hubo un 9,6% menos de turistas que el mismo mes del año anterior.
• Inversión inicial elevada: amoblar y equipar una propiedad puede costar entre US$5.000 y US$15.000, según la categoría del inmueble.

En un contexto de menor ocupación, estancamiento tarifario y gastos operativos altos, el alquiler temporario ya no es una garantía de ganancias extraordinarias. Hoy, la clave está en hacer cuentas, conocer el perfil de cada propiedad y decidir si el esfuerzo adicional se traduce en una diferencia significativa en los ingresos. Para muchos, ya no lo es.